شماره  228 - بروزرسانی شنبه 19/5/1387                           بازگشت به صفحه اصلی

بحران مسکن در ایران

فرزند خواسته‌ی سیاست‌های دولتی و سرمایه‌داری

 املاک شهری بر بستر رانت

فریبرز رئیس دانا

در سال 1385 در حدود 11432000واحد مسکونی شهری معمولی در ایران شمارش شده بود. در این سال 12371000 خانوار شهری در واحدهای مسکونی مذبور زندگی می‌کردند (30000 خانوار نیز در چادر، کپر، آلونک و مکان‌های نامعلوم زندگی می‌کردند). به این ترتیب میانگین متوسط خانوار در خانه به 08/1 می‌رسید.

آمارهای 1386 نشان می‌دهد که این رقم کاهش یافته است. از آن‌جا که بعضی خانوارها به دلایل فرهنگی ترجیح می‌دهند یا بر حسب توانشان ناگزیرند که به صورت دو خانوار یا بیش‌تر با هم زندگی کنند بنابراین به تعبیری نباید در ایران به‌طور حاد با مشکل کمبود مسکن روبرو باشیم. پس چرا اقتصاددانان و کارشناسان اقتصاد زمین و مسکن از کمبود یک حتا یک و نیم میلیون واحد مسکونی سخن به میان می‌آورند.

در سال 1385 در شهر تهران 3343160 واحد مسکونی وجود داشته است. در این سال 3441000 خانوار زندگی می‌کردند (به موجب نتایج سرشماری آن سال). به این ترتیب میانگین خانوار در واحد مسکونی 03/1 نفر زندگی می‌کرده‌اند (که 5 درصد کم‌تر از کل کشور است) این رقم بنا به برآورد در سال 1386 کاهش یافته است. با توجه به تمایل زیست مشترک برای شماری از خانوارها، باز باید به نتیجه برسیم که بر حسب تقاضای مطلق (یا نیاز)، کمبود مسکن در تهران وجود ندارد یا ناچیز است. پس چرا اقتصاددانان و کارشناسان از کمبود شدید مسکن در تهران یاد می‌کنند؟

در سه سال گذشته بازار زمین و مسکن شهری به شدت تب‌آلود بوده است در فاصله‌ی آغاز سال 1384 تا تیر ماه 1387 به‌طور متوسط قیمت واحدهای مسکونی نوساز در هشت شهر بزرگ (تهران، مشهد، اصفهان، تبریز، کرج، شیراز، اهواز، قم) دو برابر و قیمت زمین شهری نیز 8/1 برابر شده است. متوسط افزایش قیمت‌ها در تهران بیش‌تر و در شهرهای میانی و کوچک کم‌تر بوده است. پرسش این است که اگر به سازوکار بازار و عرضه و تقاضا باور داشته باشیم (که هرگز نباید آن را مطلق و تعیین کننده‌ی اصلی بدانیم، گر چه اقتصاددانان متعارف چنین می‌دانند) نباید چنین تکانه‌های تب‌آلود در بازار را، در جایی که تقاضاهای واقعی برای مسکن ایجاب نمی‌کند، داشته باشیم. این نوسان‌ها  واقعا از کجا می‌آیند؟

بگذارید کمی بیش‌تر طرح مساله کنم. این به یافتن راه حل‌های اساسی کمک می‌کند.

در ایران پنجاه هزار هکتار از فضاهای شهری به بافت فرسوده اشتهار دارند که در آن خانه‌های قدیمی، در حال فرو ریزی و فاقد امکانات بهداشتی‌اند. در این بافت‌ها دسترسی‌ها بسیار محدود و به اصطلاح محله‌ها نفوذناپذیرند. در این بافت‌ها قطعات زمین و خانه بسیار کوچک و به‌طور متوسط هر قطعه 75 متر مربع است که مساحت ساختمان آن ممکن است کم‌تر با بیش‌تر باشد. 14500 هکتار از این 50 هزار هکتار در تهران و باقی در اصفهان، تبریز، شیراز، مشهد، قزوین، زنجان، بیرجند، زاهدان، کرمان و... قرار دارند. 29 درصد از مساحت و خانه‌ها در بافت‌های فرسوده در تهران است اما 45 درصد از جمعیت این بافت‌ها در تهران ساکنند. تراکم ناخالص متوسط در این بافت‌ها 250 نفر در هکتار است. این رقم در تهران بیش‌تر است و به 700 نفر در هکتار نیز می‌رسد که متعلق به دولاب، سرآسیاب، هاشمی و تا حدی صابون‌پزخانه است.

میانگین افراد خانوار معادل 4 نفر در این بافت‌ها و تراکم متوسط خانوار در خانه معادل 3/1 خانوار برآورد می‌شود. در بعضی خانه‌ها در محله‌های فقیر نشین با بافت‌های فرسوده مثلا در باغ آذری، رباط کریم و عباسی در تهران در هر خانه‌ی کوچک از 3 تا 5 خانوار (البته شاید خانوارهای 1 و 2 نفری) زندگی می‌کنند. با توجه به موارد فوق به این نتیجه می‌رسیم که اگر معیار حداقل رفاه، شرایط زیست انسانی و حقوق بشر (بگذریم از چیزهایی مانند کرامت انسانی که فقط دهان پر کن باقی مانده است) مطرح باشد باید شمار 3125000 واحد مسکونی برای محروم‌ترین و آسیب دیده‌ترین (به ویژه از جهت اجتماعی) که بخش عمده‌ای از آن نیروی کار ناماهر یا نیمه ماهرند، کم داشته باشیم. اما این کمبود عامل بحران کمبود مسکن نبوده است. اجازه می‌خواهم درس کوچکی از کلاس اول اقتصاد به استادان اقتصاد مبتدی و بازارگرای افراطی بدهم که این کمبود به دلیل فقر مزمن چیزی به نام «تقاضای موثر» را نمی‌سازد و بحران‌ساز نیست.

«پس از کجا می‌آید این آوای دوست». بله تا حد زیادی از محل تقاضاهای احتکاری و ناشی از باد کردن نقدینگی در نزد اقشار متورم.

توزیع مالکیت مسکن در ایران بسیار ناموزون و ناعادلانه است در حالی که بعضی افراد دارای دو، سه یا پنج یا بیش‌تر واحد مسکونی‌اند و من کسانی را می‌شناسم که ده واحد بیش‌تر دارند (این به‌عنوان یک نمونه) اما در بعضی واحدهای مسکونی مثلا در سرآسیاب، رباط کریم، باغ فردوس، اطراف بازارچه حاج غلامعلی و خانی آباد و باغ چالی و چال‌میدان در هر خانه‌ی مخروبه دو سه تا هفت خانوار زندگی می‌کنند و در واقع زندگی که چه عرض کنم، درهم می‌لولند. من تا کنون 49 محله دارای بافت فرسوده در تهران، 3 محله در قزوین، 7 محله در اصفهان را از نزدیک بررسی میدانی و آماری کرده‌ام و در حدود 25 محله را نیز در تهران، اصفهان، قزوین، مهران، کرمانشاه و زنجان زیر بررسی دارم. این بررسی‌ها نشان می‌دهند که 65 درصد ساکنان آن توان ساختن واحد مسکونی 25 متر مربعی را نیز ندارند و 20 درصد آنان می‌توانند واحد مسکونی بین 25 تا 50 متر مربع بنا کنند و همه‌ی این‌ها با امکان بدهکار شدن است. این امکان برای خیلی کسان وجود ندارد. به موجب گفته‌های  شماری از کارشناسان مسکن در کل مناطق شهری ایران 24 درصد از خانوارها توان ساختن واحد مسکونی حتا 24 متر مربعی را نیز ندارند و 24 درصد نیز توانی برای ساختن خانه‌ای 24 تا 50 متر مربعی را ندارند.

بیش‌تر بدانیم. از کل خانه‌های مسکونی شهری کشور در حدود 11 درصد کم‌تر از 50 متر مربع‌اند. این رقم در مناطق شهری استان تهران (استان تهران و نه شهر تهران یعنی جایی با بیش از 13 میلیون جمعیت که خدمات خود را از تهران و کرج و ورامین دریافت می‌کنند) معادل 16 درصد است. از کل خانه‌های مسکونی شهری در حدود 38/1 درصد بالاتر از 300 متر مربع‌اند. در تهران این رقم به 67/0 درصد می‌رسد. از حیث خانه‌های بالاتر از  500 متر مربع تفاوت زیادی بین مناطق شهری استان تهران و مناطق شهری کل کشور موجود نیست.

بدین ترتیب می‌بینیم که کوچک شدن واحدهای مسکونی در تهران بیش‌تر از کل کشور است. سهم واحدهای مسکونی کوچک در تهران بیش‌تر از این سهم در کل کشور است. استان تهران 29 درصد از کل واحدهای مسکونی کشور را دارد اما 42 درصد از واحدهای مسکونی کم‌تر از 50 متر مربع را در خود جای داده است. این استان در این حال 14 درصد از واحدهای 300 متر مربع به بالا را در خود دارد (برای واحدهای 200 متر مربع به بالا نیز وضع همین است) با این حال محل شکل‌گیری ناموزونی مسکن شهری است زیرا خانه‌های بزرگ در تهران بسیار مجلل و پر هزینه‌تر از این خانه‌ها در شهرهای دیگرند. در واقع در دیگر شهرها خانه‌های بزرگ بیش‌تر از نوع سنتی‌اند. خانه‌های داخل برج‌های گران قیمت در شهر تهران متعلق به اقلیتی بسیار محدودند. وانگهی میانگین افراد خانوار که تحت شرایط اجتماعی –اقتصادی چند وجهی رو به کاهش است در تهران کاهش بیش‌تری را تجربه کرد بنابراین سرانه‌ی خانه‌ی مسکونی مجلل برای هر فرد تهران نشین بسیار بالاتر از سایر نقاط است. میانگین افراد خانوار در سال 1375 در کل کشور معادل 84/4 بود که در سال 1385 به 03/4 کاهش یافت این کاهش برای استان تهران از 27/4 به 6/3 رسید. اگر مسکن شهری 75 متر مربعی را ضابطه‌ی متوسط بگیریم و اگر هزینه‌ی خرید واحد مسکونی به طور متوسط متر مربعی یک میلیون تومان باشد، هر واحد مسکونی 300 متر مربعی برجی در تهران که به قیمت متوسط چهار میلیون تومان معامله می‌شود، باید معادل 16 واحد مسکونی متوسط برای اقشار پایینی باشد. به این ترتیب وقتی یک واحد مسکونی اعیان نشین در برج‌های شمال تهران خالی می‌ماند یعنی معادل نیاز 16 خانوار عادی و کم درآمد، بی‌شرمانه است.

بساز و بفروش‌های بزرگ مقیاس و اقتصاددانان و آرشیتکت‌ها و مهندسان سازه‌ای که به دستگاه پول سازی آنان را بسته‌اند مدام راه حل و نسخه‌ی ناپیچیده می‌پراکنند که؛ ای بابا ما خانه کم داریم و این است علت افزایش قیمت و تب‌آلودشدگی بازار مسکن. با کمی خراش پشت ناخن روی پوست استدلال آنان می‌بینیم که برای آنان واقعا مساله عبارت از کمبود واحد مسکونی و نیاز محرومان و بی‌مسکنان کشور نیست آن‌ها تمایل به سرمایه‌گذاری‌هایی دارند که نرخ‌های سود بالا و حجم درآمدی زیاد را عاید کند و دارایی ثابت‌شان مطمئن‌تر و گران‌تر شود. آنان برج سازانند که ازآن بالا به محله‌های محروم می‌نگرند و فریاد وا کمبودا سر می‌دهند اما از سر این برج به سر برج دیگر می‌پرند. در بررسی‌های من در محله‌های فرسوده مشخص شد که آنان تقریبا بی‌استثنا هیچ رقبتی به سرمایه گذاری در بافت‌های فرسوده که نرخ و حجم کم‌تری را متوجه آنان می‌کند ندارند زیرا در آن‌جا مجبور به رعایت حداقلی از ضوابط شهرسازیند. خانه سازی در حداکثر 200 متر مربع زمین (آن هم به شرط عملی شدن تجمیع قطعات خرد و 50 الی 60 متری مردم فقیر) برای آنان جذابیتی ندارد و بدین سان محرومان، بی‌سرپناه و خانه خراب باقی می‌مانند و برج‌ها ساخته می‌شوند و خالی‌تر می‌مانند.  دولت‌ها و شهرداری‌ها از سال 1368 به این سو عملا راه و روش سودگرایانه را پیش گرفته‌اند و امکانات را در اختیار سرمایه و سرمایه‌گذار قرار می‌دهند و خانه سازی و به‌سازی بافت‌های فرسوده با امکانات پول سازی گره خورده است و چون امید سود کم است پس پنداری قرار است خانه‌ای با نیروی مورچگان برای آدم‌ها بنا شود.

براساس اسنادی چون قبض‌های آب و برق در کل مناطق شهری کشور معادل 500 هزار واحد و در شهر تهران معادل 140 هزار واحد مسکونی خالی گزارش شده است اما این رقم‌ها کم‌برآوردی دارند. توجه کنید که شبیه همین آمارها میانگین خانوار در خانه را در استان‌های گیلان و مازندران معادل 06/1 گزارش می‌کنند (در کل مناطق شهری کشور رقم معادل 08/1 گزارش شده است) مشخص است که این رقم را نمی‌توان قابل قبول دانست زیرا در این دو استان شمار بسیار زیادی خانه‌های ویلایی و آپارتمانی خالی که از سوی غیر ساکنان ساخته شده‌اند وجود دارند. تاملی در شهرستان‌های چالوس، نوشهر، نور، محمود آباد، کلاردشت، بندر انزلی، نشتارود، سلمان شهر و... این وضعیت را به اثبات می‌رساند. از طرف دیگر واحدهای مسکونی خالی در تهران به‌طور نسبی بیش‌تر متوجه واحدهای بزرگ و گران قیمت است. بنابراین براساس آن‌چه گفتیم یک واحد مسکونی خالی در محله‌های اعیانی تهران معادل 16 واحد مسکونی عادی (و شاید هم بیش‌تر) است. گر چه بررسی روی معاملات واحدهای ساختمانی را نباید اغراق‌آمیز جلوه داد اما واقعیت این است که این معاملات وجود دارد و بسیار هم بر روی قیمت زمین و مسکن اثرگذارند. این معاملات ناشی از پایگاه طبقاتی سرمایه‌داری سوداگر و سرمایه‌داری املاک شهری است. زمان‌های توقف سرمایه که از سوی این سرمایه‌داری به ساختمان و مسکن تحمیل می‌شود عامل افزایش مداوم قیمت زمین و مسکن است. برآورد من آن است که در حدود 60 تا 70 درصد از سرمایه‌گذاری‌ها بر روی زمین و مسکن شهری در برج‌ها و واحدهای لوکس در تهران و مابقی در شمال کشور و کرانه‌های خزر و نیز در اصفهان و مشهد و تبریز و کرج شکل می‌گیرد. شهرک‌های حاشیه‌ای و شهرهای جدید که برای جبران کمبود فضاهای سکونتی ساخته می‌شود، خود زمینه‌هایی می‌شود برای احداث واحدهای بورسی و انگیزه‌های سودجویانه از سوی سرمایه‌داری املاک شهری.

واقعیت آن است که کمبود واحدهای مسکونی پدیده‌ای مطلق نیست، درچارچوب نظام سرمایه‌داری بستگی به عواملی چون قوه‌ی خرید و بنابراین تقاضای موثر (به جز تقاضای مطلق) و رویکرد ارزشی دارد. در حالت عادی می‌توان گفت در مناطق روستایی کمبود مسکن وجود ندارد زیرا «هر کس خانه‌ای دارد». اما اگر مفهوم خانه را بر حسب ضابطه‌های حداقلی – متوسط،، رفاهی – انسانی،  خوب، بسیار خوب و جز آن‌ها بیان کنیم در همان جا مفهوم کمی کمبود بسیار گسترده‌تر می‌شود. در حالت عادی برای مناطق شهری کشور براساس ضریب یک خانوار در یک خانه در حدود 930 هزار کمبود واحد مسکونی گزارش شده است. اما اگر نوسازی بافت‌های فرسوده را  به درجات مختلف به‌حساب آوریم رقم کمبود 5/1 تا 3 میلیون واحد بیش‌تر می‌شود.

اگر به‌طور متوسط در 5 سال آینده سالانه 650 هزار ازدواج در مناطق شهری صورت گیرد، هر سال به همین مقدار کمبود پدیدار می‌گردد. اگر شمار واحدهای مسکونی فرسوده که نوسازی آن بسیار مبرم است 5/2 میلیون واحد باشد و اگر کمبود سال 1386 را معادل 5/1 میلیون بگیریم در این صورت در 5 سال آینده هر سال باید معادل 27/1 میلیون واحد ساخته شود اما با توجه به استهلاک سالانه‌ی واحدهای موجود (معادل 2 درصد) باید سالانه 240 هزار واحد نیز بر رقم قبلی افزوده شود. به این ترتیب یکی از پایه‌ای‌ترین و رایج‌ترین برآوردها نشان می‌دهد که در مناطق شهری باید سالانه 5/1 میلیون واحد مسکونی احداث شود. برآورد برای مناطق روستایی شامل تشکیل خانوار، استهلاک و نوسازی ضروری به حدود 300 هزار واحد بالغ می‌شود.

اما بنا به برآورد آمارهای رسمی (و تاحدی قابل قبول) در سال 1386 تعداد تقریبی 750 هزار واحد مسکونی شهری ساخته شده است. افزایش 750 هزار واحد مسکونی شهری (محاسبه‌ی روستایی را فعلا کنار می‌گذارم) با زیربنای متوسط 85 متر مربع معادل 75/63 میلیون متر مربع واحد مسکونی خواهد بود. این رقم با قیمت‌ها و ترکیب هزینه‌ای فعلی معادل 128 هزار میلیارد ریال سرمایه‌گذاری احتیاج دارد. این رقم معادل تقریبی 8 درصد نقدینگی موجود و 5/11 درصد تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی موجود است. اگر بنیاد اقتصاد مردم‌گرایانه و مبتنی بر راهبرد رشد از طریق بازتوزیع و اتخاذ سیاست‌های مناسب و با حداقل رویکرد رفاهی و مردمی باشد این رقم را می‌توان از طریق سیاست‌های تعدیل سرعت گردش پول، انتقال سرمایه‌ها از بخش‌های بساز و بفروش، بازتوزیع درآمد و ثروت از برج‌سازی‌های گران قیمت به خانه سازی‌های معمولی، سیاست کنترل وام‌ها به نفع نیازمندان (و نه صاحبان ثروت اقتصادی و سیاسی، چنان‌که هست) تامین کرد.

بخش اصلی هزینه‌ی مسکن به زمین شهری و فشارهای فزاینده آن مربوط می‌شود که آن نیز عمدتا رانت اقتصادی متعلق به سرمایه‌داری املاک شهری است. ارزان کردن بهای مسکن از طریق تامین زمین ارزان سیاستی بسیار محوری و مناسب است و من در شرایط حال و حتا در شرایط سیاسی بلافاصله مطلوب، امر ملی کردن عمومی زمین شهری را اقدامی بسیار آشفته‌ساز و به زیان اقشاتر محروم می‌بینم. اما این به معنای نادیده گرفتن سیاست تامین زمین تحت مالکیت اجتماعی برای خانه سازی و توسعه‌ی شهری از طریق تعاونی‌های ساختمان و شهرک سازی‌ها نیست. ما به تحول ساختاری در سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و انتقال منابع نیاز داریم که در آن قطعا باید این توزیع بسیار ناعادلانه و مخرب منابع به توزیعی کارآمد و عادلانه تبدیل شود و فشار رانت و قیمت زمین شهری و سودبری سرمایه‌دار‌ی بزرگ املاک شهری متوقف شود یا کاهش یابد.

بازار مسکن شهری در دو سه سال اخیر باز سراسیمه شده است. این رخداد نه از حیث کمی و نه از حیث چگونگی بی‌سابقه، حتا کم سابقه نیست. جستجو از سوی کارآگاهان اقتصادی دولتی و خصوصی نیز برای یافتن مقصر اصلی شروع شده است. این نیز تکراری است. اما هر بار باز با سراسیمگی مسکن روبرو شده‌ایم و با تکاپوی گذرای مسئولان. حاصل محرومیت و فقر سکونتی توده‌های مردم کم بضاعت، زیر خط فقر و محرومان طبقاتی بوده است. جستجو در پهنه‌ی جغرافیای شهری، در پستوی معاملات املاک، در بایگانی تصمیمات بی‌ثمر مانده‌ی دولتی و در طرح‌های عقیم ،بی‌فایده است. باید در ردیابی این گرفتاری به سراغ تاریخ انباشت ثروت به‌صورت املاک و دارایی‌های مالی برویم.

فرهنگ توسعه - 1387 - لطفا مقاله‌ها، نظرها و پیشنهادهای خود را به آدرس info@farhangetowsee.com بفرستید